Η αγορά κατοικίας συνεχίζει να κινείται σε ανοδική τροχιά, διευρύνοντας το χάσμα ανάμεσα στις τιμές των ακινήτων και τις δυνατότητες των νοικοκυριών να αποκτήσουν τη δική τους στέγη. Αν και ο ρυθμός ανόδου εμφανίζει σημάδια επιβράδυνσης, οι τιμές των διαμερισμάτων έχουν ήδη υπερβεί τα ιστορικά υψηλά του 2008. Η ισχυρή ζήτηση από Έλληνες και ξένους αγοραστές, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών και η εκτεταμένη παρουσία ακινήτων στη βραχυχρόνια μίσθωση εξακολουθούν να ασκούν ανοδικές πιέσεις, επιβαρύνοντας περαιτέρω το στεγαστικό κόστος.
Την ίδια ώρα, η Τράπεζα της Ελλάδος, μέσω της Έκθεσης Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, προειδοποιεί για την εμφάνιση ενδείξεων συσσώρευσης συστημικών κινδύνων στην κτηματαγορά. Παρότι προς το παρόν δεν διαπιστώνεται άμεση απειλή για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, η παρατεταμένη άνοδος των τιμών, σε συνδυασμό με την ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης, καθιστά αναγκαία τη στενή παρακολούθηση των εξελίξεων.
Το δεύτερο τρίμηνο του 2026, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% σε ετήσια βάση, ανεβάζοντας τον σχετικό δείκτη στις 114,2 μονάδες, έναντι 101,7 μονάδων στο προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008. Μεγαλύτερες πιέσεις καταγράφονται στα νεόδμητα ακίνητα, όπου οι τιμές ενισχύθηκαν κατά 6,2%, ενώ στα παλαιότερα διαμερίσματα η αύξηση διαμορφώθηκε στο 5%. Σε γεωγραφικό επίπεδο, οι ισχυρότερες ανατιμήσεις σημειώθηκαν εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων, με άνοδο 7,1%. Ακολούθησαν η Αθήνα με 5%, οι υπόλοιπες μεγάλες πόλεις με 5,4% και η Θεσσαλονίκη με 4,7%.
Ξένες επενδύσεις με ισχυρό αποτύπωμα
Το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό παράγοντα για την πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Την περίοδο 2018-2025, οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, όταν την προηγούμενη δεκαετία, 2008-2017, δεν ξεπερνούσαν τα 170 εκατ. ευρώ κατά μέσο όρο.
Η δυναμική των εισροών διατηρήθηκε και το πρώτο εξάμηνο του 2026, καθώς τα ξένα κεφάλαια που κατευθύνθηκαν στην αγορά ακινήτων αυξήθηκαν κατά 9,5%, φθάνοντας το 1 δισ. ευρώ. Αντίθετα, η αυστηροποίηση των προϋποθέσεων για τη χορήγηση Golden Visa φαίνεται να περιορίζει τη συγκεκριμένη επενδυτική δραστηριότητα. Κατά το διάστημα Ιανουαρίου-Αυγούστου 2026, οι αιτήσεις αρχικής χορήγησης άδειας μόνιμου επενδυτή μειώθηκαν κατά 35,8%, σε 3.426 από 5.333 την αντίστοιχη περίοδο του 2025.
Παράλληλα, η εγχώρια ζήτηση για κατοικίες ενισχύεται από τις δημογραφικές και κοινωνικές μεταβολές. Η συγκέντρωση του πληθυσμού στα αστικά κέντρα και η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών δημιουργούν πρόσθετες στεγαστικές ανάγκες, ακόμη και σε μια περίοδο κατά την οποία ο συνολικός πληθυσμός της χώρας μειώνεται.
Ενδεικτικά, σύμφωνα με την απογραφή του 2021, το 78,5% του πληθυσμού κατοικούσε σε αστικές περιοχές, έναντι 72,4% το 2011. Την ίδια περίοδο, τα νοικοκυριά χωρίς οικογενειακό πυρήνα, στα οποία περιλαμβάνονται και τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά, αυξήθηκαν κατά 26%, ενώ τα μονογονεϊκά νοικοκυριά ενισχύθηκαν κατά 9%. Οι εξελίξεις αυτές μεταβάλλουν τη σύνθεση της στεγαστικής ζήτησης και αυξάνουν την ανάγκη για περισσότερες διαθέσιμες κατοικίες.
Χιλιάδες ακίνητα εκτός αγοράς
Την ίδια στιγμή, η προσφορά κατοικιών εξακολουθεί να αποτελεί το μεγάλο αγκάθι της αγοράς. Σημαντικός αριθμός ακινήτων παραμένει κλειστός ή δεν διατίθεται για μακροχρόνια μίσθωση, περιορίζοντας τις επιλογές των νοικοκυριών και εντείνοντας τον ανταγωνισμό για τις διαθέσιμες κατοικίες.
Τον Μάρτιο του 2026, τα καταλύματα με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ανέρχονταν σε 203.122, αριθμός μειωμένος κατά 2,1% σε σύγκριση με το 2024. Παρά τη συγκεκριμένη υποχώρηση, η βραχυχρόνια μίσθωση εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό παράγοντα στη διαμόρφωση της προσφοράς, ιδιαίτερα σε περιοχές με αυξημένη τουριστική κίνηση.
Στην εξίσωση προστίθενται τα ακίνητα που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια, τα σύνθετα ιδιοκτησιακά καθεστώτα και το υψηλό κόστος ανακαίνισης. Οι παράγοντες αυτοί δυσχεραίνουν την αξιοποίηση κατοικιών που παραμένουν ανενεργές και καθυστερούν την επιστροφή τους στην αγορά, είτε για πώληση είτε για μακροχρόνια ενοικίαση.
Η οικοδομή ανακάμπτει, αλλά το κόστος παραμένει υψηλό
Παρά τις ενδείξεις ανάκαμψης, η κατασκευαστική δραστηριότητα εξακολουθεί να υπολείπεται σημαντικά των επιπέδων που θα απαιτούνταν για την ουσιαστική ενίσχυση του στεγαστικού αποθέματος. Το δεύτερο τρίμηνο του 2026, η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού κλάδου αντιστοιχούσε μόλις στο 2,3% του ΑΕΠ στην Ελλάδα, έναντι 5% στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Ωστόσο, τα στοιχεία για το πρώτο εξάμηνο του έτους καταγράφουν αξιοσημείωτη κινητικότητα στην έκδοση οικοδομικών αδειών για νέες κατοικίες. Ο αριθμός τους αυξήθηκε κατά 40,9%, η συνολική επιφάνεια κατά 32,2% και ο όγκος κατά 33,6%, δημιουργώντας ενδείξεις ενίσχυσης της μελλοντικής προσφοράς.
Η ανάκαμψη, πάντως, δεν αναιρεί τις δυσκολίες που αντιμετωπίζει ο κατασκευαστικός κλάδος. Το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί σωρευτικά κατά 19,9% από το 2021, επιβαρύνοντας την υλοποίηση νέων έργων και επηρεάζοντας το τελικό κόστος των κατοικιών.
Η Τράπεζα της Ελλάδος υπογραμμίζει, ως εκ τούτου, την ανάγκη επιτάχυνσης των παρεμβάσεων για τη διεύρυνση του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος. Η ενίσχυση της νέας οικοδομής, η προώθηση ανακαινίσεων και η παροχή κινήτρων για την επαναφορά κλειστών κατοικιών στην αγορά αποτελούν βασικές προϋποθέσεις για την αντιμετώπιση των ανισορροπιών.
Το ζητούμενο δεν είναι μόνο να επιβραδυνθεί η άνοδος των τιμών, αλλά να αυξηθούν ουσιαστικά οι διαθέσιμες κατοικίες. Όσο η προσφορά παραμένει περιορισμένη και η ζήτηση διατηρεί τη δυναμική της, η πρόσβαση στη στέγη θα εξακολουθεί να αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες οικονομικές προκλήσεις για τα ελληνικά νοικοκυριά.
Πηγή φωτογραφίας: pexels.com
